L’amministratore di condominio può richiedere ulteriori pagamenti

Se non siete avvezzi ad una buona gestione condominiale, sappiate che è una cosa che non capita di rado in un condominio, specie a seguito di lavori straordinari, come ristrutturazioni e interventi per l’efficientamento energetico, che l’amministratore chieda un ulteriore compenso rispetto a quello da lui stesso preventivato.

La questione viene poi sottoposta all’assemblea che, in sede di approvazione del bilancio consuntivo e del piano di riparto, si trova quasi “costretta” ad accettare la maggiorazione.

A questo punto vi chiederete se è legittimo un comportamento del genere.

L’amministratore di condominio può chiedere un pagamento ulteriore?

Sono varie le situazioni in cui un amministratore potrebbe chiedere un compenso aggiuntivo, facendo riferimento a una recente sentenza del Tribunale di Aosta e alle normative vigenti.

In linea generale, l’amministratore è tenuto a comunicare all’assemblea di condominio il proprio compenso prima della sua nomina. Secondo infatti la giurisprudenza, in assenza di un preventivo completo di ogni sua voce – comprese eventuali maggiorazioni dovute in caso di interventi straordinari all’edificio – il mandato all’amministratore può considerarsi nullo in quanto nulla è la delibera che gli conferisce l’incarico. Con la conseguenza che l’amministratore non potrebbe reclamare alcun pagamento per l’attività svolta.

Allo stesso modo, l’amministratore – una volta formalizzato il suo compenso prima della nomina – non può discostarsi da esso in un momento successivo, chiedendo ulteriori pagamenti.

L’articolo 1129, comma 14, del Codice civile prevede infatti che l’amministratore di condominio, al momento dell’accettazione del mandato, debba informare i condomini sull’entità del proprio compenso, nel rispetto del principio di trasparenza. Pertanto, il compenso complessivo dell’amministratore deve essere specificato in quella sede.

 

Nel corso della giurisprudenza si è aggiunto poi un nuovo tassello.

Secondo il Tribunale di Aosta, un amministratore ha diritto a un compenso aggiuntivo solo se vi è una delibera assembleare motivata che ne giustifichi la richiesta. Vediamo un esempio pratico:

Poniamo il caso di Tizio, amministratore di un condominio, che ha presentato un preventivo con i corrispettivi dei suoi servizi durante l’assemblea dei condomini. Durante l’anno, però, si sono resi necessari lavori straordinari che hanno richiesto un impegno extra da parte di Tizio. In questo caso, potrà richiedere un compenso aggiuntivo solo se l’assemblea dei condomini delibera motivatamente a suo favore.

La delibera assembleare deve essere motivata, ovvero deve esporre chiaramente le ragioni per cui l’amministratore merita un compenso superiore a quello concordato inizialmente. Se l’assemblea non motiva la delibera, essa non è legittimata a riconoscere compensi aggiuntivi e può essere impugnata dai condomini che non concordano con la decisione.

La contestazione però deve avvenire entro 30 giorni dall’approvazione della delibera.

Anche la Cassazione ha sottolineato l’importanza della delibera assembleare motivata per il riconoscimento di un compenso aggiuntivo all’amministratore. Questo significa che, senza una delibera che esprima chiaramente le ragioni del pagamento extra, l’amministratore non avrà diritto a ricevere compensi superiori a quelli concordati nel preventivo.

Per evitare possibili conflitti tra amministratore e condomini riguardo al compenso, è di fatto fondamentale che entrambe le parti seguano alcune linee guida.

L’amministratore deve essere chiaro e trasparente riguardo all’entità del proprio compenso fin dall’inizio del mandato, fornendo ai condomini un preventivo dettagliato.