Bilanci da approvare, oppure no?

Secondo il Tribunale di Napoli la legge prevede, chiaramente, che i bilanci, preventivo e consuntivo, del fabbricato siano redatti, discussi ed approvati annualmente. Ma spesso capita che ci sia ancora qualche amministratore che caschi dalle nuvole.

Semplicemente con un bilancio finito e chiaro, l’assemblea di un condominio ha la possibilità di vagliare l’ammontare delle spese affrontate dal fabbricato durante l’esercizio annuale per la gestione dei beni e dei servizi comuni. Allo stesso tempo, con il consuntivo, il consesso verifica anche le entrate dell’edificio.

Insomma, con il bilancio, i condòmini di un fabbricato hanno una visione chiara e trasparente delle entrate, delle uscite e complessivamente, dello stato patrimoniale dell’ente, come ad esempio, se ci sono dei soldi in cassa.

art. 1130 bis c.c.:

“Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica “.

Ecco perché la legge prevede la redazione, la discussione e la conseguente approvazione del bilancio ogni anno:

“L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve…. redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni (art. 1130 c.c.) – Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione (art. 1135 c.c.)”.

Invece, nel caso oggetto della sentenza del Tribunale di Napoli Nord n. 1452 del 19 aprile 2022, l’assemblea di un condominio aveva approvato più bilanci annuali arretrati e contemporaneamente. Al citato ufficio partenopeo è stato affidato il compito di stabilire se ciò era legittimo ed ammissibile.

Va specificato che secondo il Tribunale, l’approvazione di più bilanci condominiali arretrati, avvenuta contemporaneamente in un’unica assemblea, non è consentita. Ciò si è verificato proprio per un fabbricato in provincia di Napoli, nel dicembre del 2019, l’amministratore sottoponeva alla votazione assembleare i bilanci consuntivi del fabbricato degli ultimi 14 anni che evidentemente, non erano stati redatti e discussi in precedenza.

Nell’occasione, però, il consesso provvedeva ad approvare solo quelli relativi al periodo 30.09.2005 – 31.12.2014, rinviando ad un’ulteriore riunione la convalida dei successivi. Ebbene, l’approvazione di ben 9 bilanci annuali contemporaneamente non era accettata da alcuni proprietari assenti alla riunione.

Secondo la tesi dei dissenzienti, il deliberato assembleare era invalido. Era stato, infatti, violato l’art. 1130 c.c., nella parte in cui obbliga l’amministratore alla redazione annuale del rendiconto ed alla conseguente approvazione nella pedissequa assemblea. Con questa votazione, pertanto, il consesso aveva soltanto tentato di porre rimedio ad una grave inadempienza del rappresentante del fabbricato.

La questione era, quindi, sottoposta al vaglio del competente Tribunale di Napoli Nord, dinanzi al quale il condominio era citato in giudizio allo scopo di ottenere l’annullamento del deliberato.

Per questi e altri motivi, il consiglio è sempre quello di affidarsi ad un amministratore di condominio che sappia come agire e non porti con se problematiche che si trascinino di anno in anno.