Amministratore di condominio obbligatorio
Abbiamo parlato spesso di questa figura, ci siamo focalizzati ad esempio, su tutto quello che è serve sapere, prima di nominarlo ma anche su quali devono essere le competenze necessarie ad un amministratore di condominio, per meglio svolgere le sue funzioni.
L’articolo di oggi nasce dalla necessità di spiegare a quei rari ma ancora esistenti, “condomini” quanto la mal gestione del bene, possa incidere sulle loro tasche.
Le sue funzioni sono particolarmente importanti per via degli impegni e oneri che un condominio comporta. Ma inoltre la legge prevede che è possibile evitare la spesa se i condomini, proprietari di appartamenti, sono fino a otto. Dopo a parlare è il Codice Civile che recita:
«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore). – Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore e’ fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario…»
Per rispondere al titolo dell’articolo, dunque, la nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di 8. Pertanto, se nel palazzo ci sono fino a 8 proprietari di appartamenti questi potranno fare a meno di nominare un amministratore. Magari amministrando a turno quelle che sono le varie incombenze, come le bollette, l’assicurazione dello stabile ecc ecc
Tuttavia, non per questo si può dire che non esiste un condominio, difatti il condominio si forma non appena la proprietà dell’edificio è divisa almeno tra due persone. Quindi già con due condòmini si forma in automatico un condomìnio, senza bisogno di votazioni o altri adempimenti.
Il fatto che la nomina dell’amministratore è obbligatoria se i condomini sono più di 8 non toglie che questi possa essere comunque nominato anche se i condomini sono in numero inferiore, c’è comunque bisogno della medesima maggioranza assembleare prevista per la nomina “obbligatoria”.
Questo perché giustamente non tutti hanno il tempo a disposizione per adempiere agli stessi obblighi e doveri, quindi spesso in molti, giustamente, decidono di pagare qualcuno che di mestiere questo fa.
È nullo il regolamento di condominio che riserva la funzione di amministratore a una determinata persona o all’appartenente a una determinata categoria, scavalcando di fatto l’assemblea. Per la stessa ragione l’amministratore nominato dal costruttore può essere sostituito da quello nominato dall’assemblea. Del resto, una nomina di tal tipo sarebbe in conflitto d’interessi visto che l’amministratore sarebbe tenuto ad agire contro la società costruttrice in caso di contestazione sulla cattiva esecuzione dei lavori.
La maggioranza necessaria per nominare l’amministratore richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, anche in seconda convocazione. Se l’assemblea non decide, l’amministratore viene nominato dal Tribunale su ricorso anche di un solo condomino.
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile professionale.
L’amministratore di condominio dura in carica un anno, con rinnovo automatico alla prima scadenza. Secondo l’orientamento dominante, dopo la seconda scadenza è necessario che l’assemblea sia convocata per la riconferma o la nomina di un nuovo amministratore; in entrambi i casi è sempre prescritta la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, anche in seconda convocazione.
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