I doveri dell’amministratore di condominio

Se pensate di vivere in un condominio problematico, state sereni, la vita negli edifici condominiali del nostro Paese non è quasi mai serena. Le discussioni sono infatti all’ordine del giorno. Le complicazioni poi aumentano quando uno o più appartamenti sono in comproprietà tra più persone.

In questi casi come viene regolata il sistema della delega in assemblea condominiale, dei comproprietari?

In questo articolo voglio provare ad affrontare il problema del regolare svolgimento dell’assemblea condominiale nel caso in cui una o più unità abitative o commerciali situate nel condominio appartenga in comproprietà a più persone.

Non è raro che, venendo a mancare un condomino, la proprietà dell’immobile, cadendo in successione, sia distribuita per quote tra gli eredi (coniuge, figli o altri parenti). Ebbene, in questi casi, quando c’è la necessità di convocare un’assemblea condominiale, come ci si deve comportare nei confronti dei comproprietari?

Quali doveri deve cioè assolvere l’amministratore di condominio – quando esso è nominato – nei confronti di tutti i comproprietari? E i comproprietari, a loro volta, a quali regole devono attenersi quando sono coinvolti in un’assemblea di condominio?

Proviamo a fare chiarezza in questo argomento che molte ed animate discussioni provoca all’interno dei condomini. Solo la conoscenza delle regole può evitare liti e contestazioni ed è capace di rendere più tranquilla e meno agitata la vita amministrativa dei nostri condomini.

Proviamo ad iniziare dalle norme generali in materia di delega per la partecipazione all’assemblea condominiale.

Le regole fondamentali sono le seguenti:

ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta;

se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale;

all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

La delega per la partecipazione all’assemblea condominiale deve essere necessariamente scritta, per cui il presidente dell’assemblea è tenuto a chiedere di esibire la delega scritta a chi affermi di partecipare all’assemblea in qualità di delegato di un condomino.

Se la delega scritta non viene esibita al presidente dell’assemblea:

sarà considerato assente il condomino la cui delega non venga esibita;

colui che afferma di essere delegato, dovrà essere allontanato dall’assemblea (a meno che non abbia diritto di restarvi essendo condomino anch’egli).

Le deleghe eventualmente attribuite all’amministratore non hanno alcun valore legale per cui i condomini che avessero delegato l’amministratore saranno considerati assenti e non si dovrà tener conto dei loro millesimi ai fini delle decisioni da adottare e delle maggioranze da calcolare.

Tenete a mente che l’amministratore condominiale non può essere delegato dai condomini

Ma se un immobile ubicato in un edificio condominiale è di proprietà di più soggetti, come viene disciplinata dalla legge la loro partecipazione all’assemblea condominiale?

Può capitare infatti che un condomino venga a mancare e che, quindi, gli subentri più di un erede nella proprietà dell’appartamento condominiale.

In questi casi:

è buona regola, innanzitutto, che i comproprietari, nel caso siano eredi di un precedente proprietario defunto, rendano nota immediatamente all’amministratore di condominio le loro generalità, residenze, codice fiscale: è un dovere stabilito dalla legge e mette l’amministratore in grado di poter compiere i propri doveri di informazione nei confronti degli eredi stessi;

la convocazione all’assemblea condominiale deve essere inviata dall’amministratore ad ogni comproprietario (non sarebbe sufficiente inviarla ad uno solo di loro);

all’assemblea può partecipare uno solo dei comproprietari che esprimerà la posizione di tutti i comproprietari (posizione che sarà stata tra loro concordata all’unanimità oppure decisa a maggioranza in caso di disaccordo).

Per cui, nel caso in cui un immobile condominiale appartenga a più persone, non è necessaria una delega di un comproprietario all’altro comproprietario per partecipare all’assemblea condominiale.