Amministratore di condominio, come viene determinato il compenso

C’è ancora chi si chiede come, ai giorni nostri venga determinato il compenso dell’amministratore di condominio.

A fare chiarezza su questo punto, in particolare in relazione alla validità della delibera di nomina, è stata la Cassazione con un’ordinanza appena sfornata, del 16 marzo 2023 n.7615. Secondo quanto precisato, è necessario fare riferimento ai parametri di mercato in vigore per condomini di analoghe dimensioni.

Ma proviamo a chiarire quali sarebbero i parametri da tenere in considerazione per questo conteggio.

Come sempre vi sottolineiamo, fondamentali sono i requisiti dell’amministratore di condominio.

Come riportato dal quotidiano economico Il Sole 24 Ore – che ha trattato il tema – si tratta di parametri che vengono dichiarati in gergo come “requisiti di onorabilità e professionalità” i quali sono fra l’altro, necessari per poter assumere l’incarico di amministratore di condominio. A tal proposito, si può fare riferimento all’articolo 71-bis delle disposizioni attuative del Codice civile. Non possedere i requisiti di cui all’articolo 71-bis comporta la nullità della nomina. La mancanza di questi requisiti comporta la nullità della nomina stessa, come ricordato anche dalla Cassazione. Pertanto, se Tizio viene nominato amministratore di un condominio ma non possiede i requisiti di onorabilità e professionalità richiesti dalla legge, la sua nomina sarà considerata nulla.

Poi va tenuta in considerazione la legge 4/2013.

Con precedenti ordinanze (7874/2021 e 34242/2022), la Cassazione ha ricordato inoltre che:

“l’esercizio dell’attività di amministratore condominiale è regolato dalla legge 4/2013 e in quanto riguarda un professionista, il contratto di amministrazione condominiale è da intendersi tipico, disciplinato principalmente dagli articoli 1129, 1130 e 1131 del Codice civile”.

Tutto ciò è legato al fatto che l’amministratore di condominio deve adempiere ad una formazione obbligatoria.

Secondo quanto previsto dal Dm 140/2014, l’amministratore di condominio ha l’obbligo della formazione iniziale e dell’aggiornamento. Di conseguenza, nel momento in cui bisogna stabilire se è da intendersi congruo il compenso dell’amministratore, è necessario considerare anche la qualità e la quantità dei corsi frequentati.

Ci piace avere qualcuno che ci tuteli, che tuteli i nostri immobili e per tanto è necessitiamo di qualcuno che conosca le leggi, che sappia come muoversi che conosca nel dettaglio i termini in cui è possibile muoversi e di conseguenza non compia azzardi che ci mettano ancora più in difficoltà.

Veniamo quindi al punto in questione. Come si determina il compenso congruo dell’amministratore di condominio?

Per la determinazione di un compenso congruo dell’amministratore di condominio, come accade per le professioni disciplinate dalla legge 4/2013, bisogna considerare le caratteristiche, il pregio dell’attività prestata, l’importanza, la natura, la difficoltà e il valore dell’affare, i risultati da conseguire, il numero e la complessità delle questioni giuridiche/contabili/tecniche e di fatto da trattare.

Nel caso di contestazione da parte di qualche condomino intenzionato ad impugnare la delibera avente ad oggetto la determinazione del compenso, senza la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi, spetta al giudice effettuare tale valutazione volta per volta.

Diversamente da altre professioni, non esiste un decreto ministeriale che indichi i tetti minimi e massimi per la retribuzione dell’amministratore di condominio. Pertanto, è necessario fare riferimento a questi fattori per determinare un compenso congruo.