Amministratore di condominio – tutto quello che c’è da sapere

Questo articolo oggi si rende ancora necessario a causa del fatto che pur trovandoci nel 2023 sono ancora in molti a non comprendere che in alcune circostanze vi è addirittura un obbligo da parte dei condomini di uno stabile, di nominare un amministratore di condominio.

Per cui è bene sapere che l’amministratore di condominio si occupa della gestione dello stabile e dell’esecuzione delle delibere assembleari con delle competenze specifiche che spaziano dalla manutenzione ordinaria alle funzioni di gestione dello stabile, passando per la conservazione dei beni comuni.

Le attribuzioni dell’amministratore sono sia di carattere esecutivo come l’attuazione delle delibere che amministrativo, ad esempio, gli adempimenti fiscali e tributari.

Ma partiamo dai requisiti necessari per ricoprire l’incarico, alle attribuzioni e alle conseguenti responsabilità. È incaricato dalla compagine condominiale di occuparsi dell’amministrazione dello stabile, della sua gestione, del rispetto del regolamento condominiale e della tenuta della contabilità, come vedremo meglio nei paragrafi successivi.

Badate bene che l’amministratore è legato ai condomini da un rapporto di mandato con rappresentanza. Il mandato (art. 1703 c.c.) è il contratto con cui il mandatario l’amministratore, nel nostro caso si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante (i condomini).

Pertanto, l’amministratore, in qualità di mandatario, soggiace alle regole dettate dal Codice civile in relazione a questa fattispecie contrattuale. L’art. 1129 c. 15 c.c. richiama espressamente le disposizioni sul mandato, contenute nel Libro IV (delle obbligazioni), titolo III (dei singoli contratti), capo IX (del mandato), sezione I (disposizioni generali).

Le suddette regole si applicano anche agli amministratori di edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica (art. 1129 c. 16 c.c.).

Sappiate che:

L’amministratore di condominio soggiace alle regole generali dettate in materia di contratto di mandato, in particolare, nello svolgimento del suo incarico, deve impiegare la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c. 1 c.c.);

Le principali attribuzioni dell’amministratore sono contenute nell’art. 1130 c.c., anche se il regolamento condominiale può contenere ulteriori previsioni al riguardo;

Tutti i provvedimenti adottati dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini (art. 1133 c. 1 c.c.).

A fronte di ciò, l’amministratore è obbligato a dare esecuzione a quanto deliberato in assemblea, ad esempio, in materia di assunzione dell’impresa di pulizie o di compimento di determinati lavori. Egli è tenuto, altresì, alla convocazione annuale dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto; la convocazione può avvenire anche in via straordinaria, ove lo ritenga necessario o ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio (art. 66 c. 1 disp. att. c.c.).

Sappiate che l’amministratore deve curare un registro contenente le generalità dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali (ad esempio, gli usufruttuari), dei titolari dei diritti personali di godimento (come i conduttori o i comodatari).

L’amministratore deve attivarsi per acquisire i dati mancanti, ponendo le eventuali spese a carico dei responsabili dell’omessa comunicazione.