Quanto potere ha l’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio tende per mestiere a risolvere tante beghe all’interno di un luogo dove persone volenti o dolenti sono costrette a vivere tutte insieme. Proprio in questo luogo, denominato condominio, la gran parte delle liti nasce a causa delle spese che si è costretti ad affrontare.

C’è chi pensa che non tocchino a tutti ma solo ad alcuni, c’è chi pensa che sta spendendo troppo, poi c’è sempre chi si fa le leggi a modo proprio.

Una delle domande che poi i condomini si pongono è se l’amministratore può sostenere spese senza avvertire l’assemblea. Capita non di rado che l’amministratore, preoccupato a causa dell’inerzia dell’assemblea nell’approvare i bilanci e/o nel decidere su spese anche urgenti, decida di avviare lavori o, addirittura, di pagare con soldi propri per evitare guai ancora maggiori.

Arriviamo al titolo di questo articolo. Che poteri ha l’amministratore di condominio?

Calcolate che l’amministratore condominiale ha diversi doveri, fra cui eseguire le delibere approvate dall’assemblea e di far rispettare il regolamento condominiale; di vigilare sull’uso dei beni condominiali e sulla prestazione dei servizi comuni; di riscuotere le quote condominiali e di pagare le spese che occorrono per la manutenzione ordinaria dei beni comuni e per erogare i servizi comuni; di provvedere a tutti quegli atti necessari per garantire l’integrità dei beni comuni; di predisporre ogni anno per l’assemblea il conto della sua gestione presentandole il bilancio consuntivo.

Ulteriori compiti assegnati all’amministratore sono quelli di comunicare all’anagrafe tributaria il proprio codice fiscale e dati anagrafici oltre che il codice fiscale del condominio; al fisco l’elenco dei fornitori del condominio, cioè di chi eroga servizi al condominio; oltre che la dichiarazione dei redditi per conto del condominio.

Deve poi curare la tenuta dell’anagrafe condominiale, ovvero l’elenco dei proprietari e delle unità abitative, del registro dei verbali di assemblea, del registro di nomina e revoca degli amministratori e del registro di contabilità contenente i movimenti in entrata e in uscita e quindi tutte le spese sostenute.

Ma quanto può spendere l’amministratore senza avvertire l’assemblea?

La legge ci informa che spetta sempre all’assemblea approvare il bilancio preventivo contenente l’ammontare delle spese necessarie durante l’anno e poi provvedere a ripartirle tra i condomini.

Ciò significa che l’amministratore non può decidere da solo di erogare le spese per la manutenzione ordinaria e quelle necessarie per i servizi comuni – spese ordinarie pure esse – senza che ci sia stato il consenso dell’assemblea preventivamente dato con apposita delibera di approvazione del bilancio preventivo.

Allo stesso modo per le spese straordinarie si applica la regola per la quale l’amministratore non può ordinarle senza che ci sia stato preventivamente il consenso dell’assemblea.

Esiste una sola eccezione ed è quella relativa alle spese straordinarie urgenti, in tal caso l’amministratore può decidere di effettuare una spesa straordinaria con l’obbligo però di riferirne alla prima assemblea successiva.

L’assemblea potrà sempre ratificare la spesa, ordinaria o straordinaria, che l’amministratore abbia sostenuto con denaro attinto dalle casse condominiali senza il suo consenso preventivo.

Nel caso in cui l’assemblea decidesse di non ratificare la spesa dovrebbe poi agire in giudizio contro l’amministratore per ottenere il rimborso della spesa non autorizzata e nemmeno ratificata.