Il compenso dell’Amministratore va indicato nel contratto?

Tantissime sono le notizie sul web che ci dimostrano quanto sia complicata la vita in condominio che è sempre più spesso fonte di discussioni.

Per chi non lo sapesse, la legge ha sempre affermato che il rapporto tra amministratore di condominio e condomini è fondato su due categorie civilistiche conosciute.

Il mandato collettivo, in cui l’incarico viene conferito contestualmente da più persone per il conseguimento di uno scopo comune, e il mandato ex lege, il cui contenuto è predeterminato dalle norme, le quali fissano i compiti, i poteri e le obbligazioni del mandatario e dei mandanti.

Dopo la c.d. riforma del condominio, l’art.1129 c.c., comma 15, prevede che per quanto non disciplinato dallo stesso articolo “si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV”, appunto in tema di mandato.

Tenendo conto di questa indicazione normativa e delle diverse riflessioni della dottrina, si è affermato che il rapporto tra l’amministratore e la collettività condominiale è regolato dal contratto tipico di amministrazione di condominio, il cui contenuto è essenzialmente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., mentre la disciplina in tema di contratto di mandato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., può trovare residuale applicazione.

In ogni caso il contratto di amministrazione di condominio non è regolato dalle norme relative al contratto d’opera intellettuale. Dall’art. 1130 c.c., n. 7, e dall’art. 1136 c.c., si evince che la delibera di nomina dell’amministratore ed il correlato contratto di amministrazione devono avere anche forma scritta.

Secondo l’articolo 1129 c.c., contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Proprio in considerazione dell’art. 1129 c.c., comma 14, il quale prevede la nullità testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, si è affermato che, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale, occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Trib. Larino 6 febbraio 2023, n. 77).

Non è quindi possibile sostenere la valida della delibera di nomina che non indichi il compenso (art. 1129 c. 14 c.c.) e i dati dell’amministratore (art. 1129 c. 2 c.c.), se questi li comunica in un momento successivo. Del resto, la Cassazione ha precisato come il requisito formale della nomina non possa ritenersi implicito nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto consuntivo ma deve essere esplicitato, in conformità con le previsioni contenute nella normativa vigente (Cass. civ., sez. VI, 22/04/2022, n.12927).