Come si stabilisce il compenso di un amministratore di condominio

Negli ultimi mesi mi è capitato di ascoltare discorsi di chi non ha mai vissuto all’interno di uno stabile gestito da un amministratore di condominio.

Nonostante, infatti, ci sia ormai l’obbligo di legge, sussistono ancora fabbricati, con più di sei unità abitative che non hanno un’amministrazione condominiale. Questo perché molti ipotizzano, senza avere in realtà la minima idea, di quanto possa essere oneroso. Pensando insomma che si tratti solo e semplicemente di una figura di cui se ne possa anche fare a meno.

Partiamo con il dire che se non c’è, al momento di una quantificazione esatta dell’importo al momento della nomina o della riconferma in assemblea, il credito diventa inesigibile e non può più essere riscosso.

Di solito chi assume l’incarico di amministrare un condominio non lo fa gratis e perciò chiede quasi sempre di essere pagato per il lavoro svolto, salvi casi del tutto particolari.

Ma quando e come si determina il compenso dell’amministratore di condominio?

Ovviamente è necessario conoscere l’importo, per evitare brutte sorprese, che potrebbero riguardare sia l’amministratore sia i condomini stessi. Tenete bene a mente che la cifra pattuita poi va pagata. Di fatto l’amministratore che non è stato saldato delle sue spettanze, perché gli vengono negate o quantificate in misura ridotta, potrebbe agire contro il condominio, magari chiedendo l’emissione di un decreto ingiuntivo, cioè un vero e proprio ordine giudiziale di pagamento.

Amministrare un condominio è un compito impegnativo e complesso, per cui non per tutti a causa dei molteplici adempimenti burocratici, contabili, fiscali e di relazione con la compagine condominiale.

Eppure, a differenza delle consuete professioni ordinistiche, come quelle di medici, architetti ed avvocati, per gli amministratori di condominio non esiste un tariffario ufficiale di riferimento. Perciò la determinazione del compenso che il condominio deve riconoscere all’amministratore per le attività svolte viene rimessa alla libera contrattazione delle parti. L’amministratore propone la cifra richiesta, e l’assemblea decide se accettare o meno e dunque se nominare quel soggetto oppure preferirne altri.

Di solito sulla quantificazione del compenso dell’amministratore incidono molto (oltre, ovviamente, alla qualificazione del professionista a ricoprire l’incarico ed alla sua competenza: non bisogna mai scegliere qualcuno soltanto perché “costa meno”) alcune variabili concrete, come il numero di unità immobiliari di cui è composto l’edificio e l’entità delle spese annuali da sostenere (pulizia, manutenzione, riscaldamento, lavori straordinari, ristrutturazioni, ecc.) e delle correlative quote da incassare, cioè il “giro d’affari” del condominio.

È evidente che quando vi sono parecchie voci di spesa, e il condominio è suddiviso in più scale o palazzine (e quindi ci sono diversi criteri di ripartizione) il costo dell’amministrazione sarà più oneroso rispetto a quello di un condominio “semplice”, composto da pochi appartamenti ed un’unica scala.

Per un condominio di piccole dimensioni e bassa complessità il prezzo medio dell’amministrazione è compreso tra i 1.000 ed i 1.500 euro annuali.

Normalmente ogni candidato all’amministrazione di un condominio sottopone all’assemblea un preventivo del costo delle sue prestazioni, ma questo è solo il primo passo. Il momento determinante per fissare il compenso dell’amministratore avviene quando l’assemblea lo accetta, e dunque nomina il soggetto nella carica. Lo stesso meccanismo si verifica all’atto della conferma dell’amministratore uscente, con il rinnovo del mandato.