Come deve fare un amministratore di condominio quando un condomino non paga

L’amministratore di condominio quando si trova davanti la classica problematica di un condomino moroso, deve chiaramente avviare una procedura di recupero crediti di natura giudiziale: deve cioè rivolgersi al giudice affinché intimi al moroso di pagare il proprio debito.

Ma a tale procedura si accompagnano ulteriori strumenti previsti dalla legge proprio al fine di scongiurare che il condominio possa subire un danno da tale ammanco economico. L’amministratore può ad esempio sospendere l’erogazione del riscaldamento o dell’acqua nei confronti del titolare dell’appartamento non in regola con le spese.

A differenza di quanto succedeva un tempo, oggi la legge prevede in modo esplicito l’obbligo per l’amministratore di condominio di agire contro chi non paga. Lo deve fare entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio a pena di responsabilità personale e possibile revoca dall’incarico per giusta causa. In questo modo, prevedendo un vero e proprio dovere professionale, si evitano favoritismi personali che un tempo spesso si verificavano all’interno dei condomini.

Secondo la giurisprudenza, l’amministratore non può limitarsi a spedire una lettera di sollecito ma deve avviare le azioni legali nei confronti dei morosi. Anzi, a ben vedere, la previa diffida non è obbligatoria e ben si potrebbe agire ugualmente anche in assenza di questa.

Quando l’amministratore o l’avvocato per esso, deposita in tribunale una richiesta di decreto ingiuntivo (che non è altro che un ordine del giudice, nei confronti del debitore, di pagare le somme intimategli dal creditore nel termine di 40 giorni, pena l’avvio di un pignoramento).

Attenzione però. nel caso del condominio, il decreto ingiuntivo è provvisoriamente esecutivo, il che significa che bisogna pagare subito, già dal giorno successivo alla sua notifica. Resta la possibilità, per il debitore, di presentare opposizione contro il decreto ingiuntivo entro 40 giorni e dimostrare che la richiesta avanzata dal creditore è illegittima.

Per ottenere il decreto ingiuntivo, l’avvocato deve depositare, presso la cancelleria del giudice, il verbale dell’assemblea con cui è stato approvato il bilancio consuntivo e il piano di riparto. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, tale documentazione non è indispensabile; anche in sua assenza, infatti, il decreto ingiuntivo potrebbe essere comunque emesso, con l’unica differenza però che esso non sarà provvisoriamente esecutivo. Il che significa che il condomino moroso avrà 40 giorni di tempo per pagare prima di subire il pignoramento.

Se, nel termine di 40 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo, il debitore non paga, l’avvocato del condominio può intraprendere contro di lui il pignoramento dei beni. La scelta del bene da pignorare spetta al condominio. Si può così decidere di aggredire il quinto dello stipendio o della pensione, il conto corrente (con l’autorizzazione del Presidente del Tribunale si può accedere all’Anagrafe tributaria e sapere così presso quale banca è acceso il conto), eventuali canoni di affitto riscossi dall’appartamento condominiale.

Il condominio potrebbe, nella peggiore delle ipotesi, decidere di avviare anche un pignoramento immobiliare, avente ad oggetto proprio l’appartamento in questione. L’esistenza di un fondo patrimoniale non esclude la possibilità del pignoramento immobiliare. La casa viene così messa all’asta e venduta, anche qualora dovesse essere cointestata con un’altra persona.

L’art. 63 disp. att. c.c. così recita: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.

Se l’amministratore non agisce entro il termine di sei mesi, può essere revocato ed è tenuto al risarcimento del danno.