Nuove responsabilità per gli amministratori di condominio
Con il D. Lgs. n. 149/2022, pubblicato in gazzetta ufficiale il 17.10.2022, il Governo ha dato attuazione alla delega ricevuta dalla Legge 26.11.2021 n. 206 al fine di un riassetto formale e sostanziale del processo civile nell’ottica della semplificazione, speditezza e razionalizzazione (art. 1 comma 1 L. n. 206/2021).
Nella legge delega sono stati poi previsti una serie di principi e criteri direttivi che hanno guidato il Governo nell’elaborazione dei decreti.
Con specifico riferimento alla procedura di mediazione questi sono stati individuati nel:
riordino e semplificazione della disciplina degli incentivi fiscali;
l’armonizzazione della disciplina della mediazione obbligatoria con quella delle altre procedure stragiudiziali di risoluzione delle controversie;
l’incremento delle materie oggetto di mediazione obbligatoria;
a regolamentazione della mediazione in caso di opposizione a decreto ingiuntivo;
il riordino delle disposizioni concernenti lo svolgimento della procedura di mediazione, per favorire la partecipazione personale, sanzionare la mancata partecipazione, consentire e regolamentare la partecipazione di delegati, primo fra tutti l’amministratore di condominio (art. 1 comma 4 Lett. a-p L. n. 206/2021).
Per chi non lo ricordasse, i poteri e le facoltà dell’Amministratore di condominio prima della Riforma, ai sensi dell’art. 71 quater d. att. C.C. così come disposto dalla Legge di Riforma del Condominio (L. n. 220/2012), l’amministratore di condominio è legittimato a partecipare (e promuovere eventualmente) un procedimento di mediazione solo ove autorizzato dall’assemblea con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 2° comma c.c.
Da ciò ne discende che in tutte le materie inerenti la violazione o l’errata applicazione delle disposizioni di cui al libro III Titolo VII capo II del C.C. (ovvero agli articoli dal 1117 al 1139 C.C.) e di cui agli artt. 61-72 d. att. C.C. è sino ad oggi diritto ed onere dell’Assemblea di Condominio valutare se intraprendere o aderire ad una procedura di mediazione, prima di intraprendere un giudizio.
Pertanto, in detti casi l’amministratore una volta ricevuta la notifica dell’invito ad aderire ad una procedura di mediazione (ad esempio in caso di impugnazione di delibera assembleare o di opposizione ad un decreto ingiuntivo ottenuto per il pagamento di quote condominiali) è tenuto a convocare immediatamente l’Assemblea, non potendo in difetto neanche presenziare al primo incontro informativo.
Ove poi i tempi siano eccessivamente stretti e tali da non consentire la convocazione tempestiva dell’assemblea, ai sensi del comma 4 dell’art. 71 quater d. att. C.C., l’amministratore può chiedere uno slittamento del primo incontro informativo, che il mediatore non può rifiutare.
La riforma con il D. Lgs. 10.10.2022 n. 149 nell’evidente ottica di conferire alla procedura una maggiore celerità, il legislatore ha abrogato il menzionato 4° comma dell’art. 71 quater ed ha altresì abrogato la previsione dell’obbligo della preventiva autorizzazione assembleare.
In base quindi alla nuova previsione normativa di cui all’art. 5 ter del D. Lgs n. 28/2010 introdotto dal decreto, l’amministratore di condominio è legittimato di per sé ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi.
L’assemblea di Condominio, nella nuova disciplina in vigore dal 30 giugno 2023, dovrà essere quindi investita della problematica (oggetto di mediazione) solo nella fase conclusiva della mediazione, dovendo decidere, sempre con la maggioranza di cui all’art. 1136 2° comma c.c., se approvare o meno l’ipotesi di accordo raggiunto in autonomia dall’amministratore nel contraddittorio con la controparte o, in difetto di accordo, la proposta conciliativa eventualmente formulata dal mediatore.
