Come difendersi da un amministratore di condominio disonesto
Inutile negarlo, i condomini cittadini, proprio in quanto agglomerati di individui, sono il luogo principale dove i litigi si concentrano, soprattutto nel contesto di un’assemblea di condominio. Alcune volte l’indice è puntato contro l’amministratore di condominio, accusato di comportamenti illeciti. Proviamo quindi ad elencare gli errori più comuni che può commettere un amministratore di condominio, anche con dolo ovvero con disonestà.
Anticipiamo subito un obbligo di legge che dovrebbe essere molto noto, l’amministratore di condominio deve convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo almeno una volta all’anno.
In caso contrario ovvero senza la riunione e la votazione dei condomini, non può riscuotere le quote condominiali relative all’annualità. Eventuali decreti ingiuntivi per la riscossione degli oneri condominiali potrebbero essere impugnati con successo dai condomini. Proviamo ad approfondire:
Si tratta di una situazione tutt’altro che rara ed è quella dell’avanzo di gestione. Succede quando le somme riscosse dai condomini siano maggiori rispetto alle spese effettive da sostenere. Cosa fare? Di certo l’amministratore di condominio che gestisce la “cassa” non può intascarsele.
A norma di legge deve essere divise tra i singoli condomini e dunque materialmente restituite. Oppure vanno riportate all’attivo del bilancio dell’anno successivo da utilizzare nel caso di spese straordinarie che, nel contesto della vita di condominio, sono sempre dietro l’angolo. In questo caso, come negli altri che vedremo in questo articolo, l’assemblea di condominio è sovrana e mantiene il controllo di tutte le decisioni.
Ricordiamo che il condominio possa essere interessato da lavori straordinari rispetto a quelli già preordinati. In questo caso l’amministratore non può chiedere un compenso ulteriore rispetto a quello fissato nell’atto di nomina. Il solo caso per cui può scattare una somma aggiuntiva deve essere indicato nel preventivo sottoposto all’attenzione dell’assemblea di condominio al momento della nomina.
La stessa Corte di Cassazione ha ben precisato che se l’assemblea non ha deliberato un compenso straordinario in favore dell’amministratore di condominio, i condomini non possono presumere che l’incarico sia a pagamento perché è già stato stabilito un corrispettivo per tutta l’attività che è chiamato a svolgere.
Se c’è un aspetto a cui bisogna prestare attenzione è quello della divisione dei costi della bolletta dell’acqua. Il motivo è molto semplice, nel caso in cui il condominio abbia optato per un contatore unico per l’acqua, la ripartizione deve necessariamente avvenire secondo i millesimi.
Lo dispone la normativa di base, secondo cui l’amministratore non può stabilire altri modi diversi per dividere la spesa. A meno che non sia la stessa assemblea di condominio a stabilire regole diverse. Ecco, dunque, che in caso di errori, la sola strada percorribile è quella di impugnare la delibera che deve avvenire entro 30 giorni. Insomma, in estrema sintesi, l’amministratore non può imporre una propria posizione differente da quella generale.
Fra i comportamenti scorretti, non può che venire in mente il conto corrente. Ebbene, la sua gestione è di centrale importanza in quanto le quote mensili dei vari condomini devono essere depositato solo sul conto corrente condominiale.
La trasparenza nella gestione del denaro è dunque un elemento centrale da cui non si può prescindere. In caso contrario, l’amministratore potrebbe commettere illeciti anche di carattere penale.
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