La responsabilità dell’amministratore di condominio
Tenete presente che la responsabilità dell’amministratore di condominio può essere civile e penale (per la responsabilità penale, vedasi paragrafo 18, lett. c).
Nello specifico l’amministratore risponde per responsabilità contrattuale verso i condomini in forza del rapporto di mandato. In buona sostanza, è responsabile in caso di inadempimento degli obblighi gravanti su di lui, si pensi alla tenuta della contabilità, ai rapporti con i fornitori, alla vigilanza e custodia dei beni comuni e via discorrendo.
Ad esempio, l’amministratore che non agisca esecutivamente contro i morosi, come disposto dall’art. 1129 c. 9 c.c., è responsabile nei confronti del condominio per l’inadempimento dei doveri derivanti dal suo incarico. La responsabilità scatta sia in caso di una condotta attiva connotata da colpa che di una mera omissione, se da essa è scaturito un pregiudizio economico.
Il termine prescrizionale entro cui esercitare l’azione di responsabilità contro l’amministratore è decennale.
Proprio in ragione della possibile responsabilità a cui va incontro l’amministratore, gli è fatto obbligo di dotarsi di una polizza assicurativa, che copra la responsabilità civile per eventuali danni derivanti dell’espletamento dell’incarico, tanto che l’assemblea può subordinare la nomina alla sottoscrizione di un’assicurazione (art. 1129 c. 3 c.c.).
In caso di danni ai terzi, rispondono tutti i condomini che eventualmente, avranno azione di rivalsa verso l’amministratore, in virtù del rapporto contrattuale, qualora il danno sia dipeso da un suo inadempimento. Infatti, l’amministratore di condominio ha il compito di provvedere alla gestione delle cose comuni, ma anche alla loro custodia, egli, quindi, è gravato da un obbligo di vigilare affinché non rechino danni ai terzi o ai condomini (Cass. 25251/2008).
Inoltre, gravi irregolarità dell’amministratore che legittimano la revoca per giusta causa dell’amministratore (art. 1129 c. 12 c.c.):
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente (art. 1129 c. 7 c.c.);
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di tenere i registri obbligatori e di fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti (art. 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona dell’amministratore e la sede dei locali ove sono conservati i registri condominiali (art. 1129 c. 2 c.c.).
Tenete presente che tale elencazione è meramente esemplificativa e non tassativa.
Per tutti questi motivi è sempre bene affidarsi ad un amministratore che conosciamo, anche solo per nomea.
