Tutti i doveri dell’amministratore di condominio
Uno dei doveri che spesso sfugge a chi non è avvezzo alla conoscenza della legge in generale e come spesso capita quindi, tende a scrivere la legge a modo proprio è quello che vede come dovere primario dell’amministratore di condominio quello di interpretare il regolamento alla luce delle normative previste, ignorandone quindi le parti contrarie alla legge.
L’amministratore è tenuto a disciplinare l’uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in tal senso il Codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare.
In questo caso come può capitare in altre circostanze, il limite del potere dell’amministratore è l’assemblea: l’articolo di legge (1133c.c.) stabilisce che contro i provvedimenti dell’amministratore è possibile sia il ricorso all’assemblea dei condomini, che all’autorità giudiziaria. Questo significa che una delibera contraria a un provvedimento annulla in tutto e per tutto il provvedimento preso.
Inoltre, l’amministratore deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti con un apposito conto corrente condominiale cioè intestato al condominio. Dopo la riforma 220/2012 costituisce grave irregolarità erogare somme in contanti per conto del condominio o utilizzare un conto intestato all’amministratore.
A fronte di ciò, infatti, l’amministratore è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l’assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito. L’amministratore inadempiente può essere citato per danni dal condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come, ad esempio, la sospensione dell’acqua o perdere una causa legale.
Di conseguenza l’amministratore è il responsabile dell’applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell’edificio in uno stato decoroso e funzionante.
Nel caso del condominio si tratta della certificazione unica dei redditi dell’anno precedente che va presentata all’inizio dell’anno e della certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta (ovvero il 770) che va presentata a metà anno. Essendo il condominio sostituto d’imposta spetta all’amministratore versare le somme relative con l’apposito modulo F24.
Egli inoltre è il responsabile degli adempimenti nei confronti dei dipendenti del condominio come ad esempio il portiere. In caso di contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate il condominio viene sanzionato ma lo stesso può chiedere i danni all’amministratore.
Viene da sé che l’amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini.
A fronte di ciò la legge individua 4 registri:
il registro anagrafico in cui sono riportati i dati catastali di ogni singola unità abitativa, i recapiti e i nominativi dei proprietari;
il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio;
il registro di nomina e revoca degli amministratori;
il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione.
A richiesta del singolo condomino l’amministratore è obbligato a fornire un’attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, normalmente richiesta in caso di compravendita.
