Gli investimenti immobiliari nel 2022

Come anticipato la scorsa settimana, secondo quanto detto da Roberto Rossignoli, Portfolio Manager Moneyfarm, restiamo convinti che l’immobiliare sia un asset class difficile da gestire. Alcune soluzioni tipiche del mercato privato come la partecipazione diretta in portafogli di immobili possono generare flussi di cassa e un apprezzamento del capitale, ma sono difficilmente accessibili a costi contenuti e sono caratterizzate da scarsa trasparenza.

I costi di avvio e soprattutto di mantenimento di tale investimento non sono bassi e spesso si sopravvaluta il rendimento effettivo offerto dall’affitto. Rimane la componente di apprezzamento del capitale, ma al di fuori delle grandi città internazionali, che quindi si trovano a riflettere particolari dinamiche tipiche dei beni di lusso, risulta una scommessa spesso rischiosa, soprattutto al sud.

Questo perché quando si compra un immobile, il primo costo da considerare è quello legato alla transazione, la parcella del notaio, le imposte e i costi legati all’acquisto della casa che possono determinare spese anche di diverse migliaia di euro, che vanno sommate al prezzo di acquisto, nel momento in cui si considera l’investimento è conveniente o meno.

Un altro costo da tenere in considerazione sono gli oneri fiscali, che possono essere anche molto elevati se si tratta di seconda casa.

Infine, bisogna tenere in considerazione eventuali costi di ristrutturazione. Costi che spesso arrivano a cifre elevate, soprattutto considerando il fatto che la popolazione ha un’età sempre più alta, per cui gli immobili seguono nella maniera più similare possibile, la vita del proprio proprietario che andando incontro ad un’età avanzata ha la casa che quai rispecchia i propri acciacchi.

Le case sono come le persone, bisogna curarle, di tanto in tanto potrebbero aver bisogno di un piccolo intervento di manutenzione e proprio come le persone, se ciò non avviene, ci si avvia velocemente verso il decadimento, per cui dopo tornare indietro, costa più di quanto sarebbe costato se tale manutenzione avesse avuto luogo.

Una strategia può essere quella di mettere l’investimento immobiliare a reddito, anche se occorre considerare le imposte e i rischi legati alla morosità dell’affittuario e tenere comunque presente che i rendimenti medi degli immobili possono variare moltissimo tra una zona e l’altra della Penisola.

Secondo Idealista, tra i capoluoghi italiani, Taranto e Siracusa risultano essere i più redditizi, con un indice di rendimento pari all’11,6%. Seguono Biella (10,6%), Ragusa (9,7%) e Trapani (9%).

Mentre i rendimenti più bassi d’Italia spettano ai proprietari di case in affitto a Siena (3,1%), Salerno (3,2%) e Venezia (4,1%). A Roma la redditività lorda sale al 4,6%, mentre Milano si attesta al 5,6%. I rendimenti maggiori, insomma, si trovano nelle città dove il mercato immobiliare è abbastanza ridotto, all’aumentare del rendimento, dunque, aumenta la possibilità di avere la propria casa sfitta per un periodo o di vederla addirittura svalutarsi.

Concludendo quindi, ricordiamo i fattori da tenere in considerazione prima di investire in immobili, sono la:

Valutazione cioè il valore reale degli immobili negli ultimi 25 anni è sceso mediamente del 15%, in un periodo in cui i livelli di inflazione non sono stati particolarmente elevati. Se in alcune città sono rimasti costanti, in altri sono crollati;

quindi, il Fattore fiscale, se l’Imu è stata abolita sulla gran parte delle prime abitazioni, lo stesso non si può dire delle seconde. Senza dimenticare le imposte locali.

Dal punto di vista dell’Affitto poi anche come conseguenza dell’elevato tasso di proprietà immobiliare, il mercato degli affitti in Italia non è reattivo, fatta eccezione per poche aree geografiche. Inoltre, il tasso di morosità da parte degli inquilini è estremamente elevato e gli strumenti legali a disposizione dei proprietari sono limitati;

L’investimento immobiliare è per definizione poco liquido. Vendere la propria abitazione richiede tempo e i costi di intermediazione possono essere molto onerosi.