Investire in immobili nel 2022
Nel periodo storico in cui ci troviamo, bisogna capire che investire in un immobile equivale ad un grande sacrificio, soprattutto sul territorio italiano, per quanto, questo tipo di investimento è sempre stata comunque una grande passione per gli italiani, ma occorre tenere a mente che una casa, quando diventa un investimento, è un asset che deve essere valutato con parametri di tipo finanziario, cercando di non cadere in alcuni errori molto comuni.
Il fatto che una casa sia, allo stesso tempo, asset finanziario e bene tangibile con il quale si può creare un legame emozionale, porta spesso in confusione, poiché si fatica ad applicare all’investimento immobiliare, quelli che sono gli stessi parametri razionali che si utilizzano per altri investimenti.
Per esempio, secondo Roberto Rossignoli, Portfolio Manager Moneyfarm una casa di famiglia ereditata, pur avendo lo stesso valore di mercato di un altro immobile, tende ad essere sopravvalutata dai proprietari proprio per via del legame affettivo che col tempo si è creato. Questa tendenza molto comune è uno dei principali “bias cognitivi” comportamentali che prende il nome di “effetto ancoraggio”.
Un altro fondamentale concetto finanziario, che viene scarsamente considerato, è quello del costo opportunità: quando si valuta l’investimento in immobili non bisogna solamente considerare il potenziale rendimento assoluto, ma ragionare anche sul possibile impiego alternativo del capitale.
Una casa acquistata e affittata, potrebbe dar vita ad una piccola rendita, oppure si potrebbe investire lo stesso capitale sui mercati finanziari.
Secondo l’analisi annuale di Bankitalia, i prezzi degli immobili sono rimasti in media stabili negli ultimi 10 anni, per il 67,2% degli italiani. Ma sappiamo che l’ultima crisi, avvenuta a seguito della Pandemia ha modificato le cose. Il 16,6% ha di fatto evidenziato un aumento e il 16,2% una diminuzione.
Ovviamente non esiste una casistica che si adatti a tutte le circostanze, anche perché ogni affare presenta delle specifiche peculiarità. L’evidenza statistica suggerisce, però, che nella maggior parte dei casi i mercati finanziari offrano maggiori opportunità di rendimento dell’investimento immobiliare.
La prima decisione da prendere quando si sceglie di investire nell’immobiliare è se utilizzare il proprio capitale oppure accendere un mutuo che ovviamente, ha dei costi, oggi appunto molto aggravati dal rialzo dei tassi in atto da parte delle Banche Centrali. Ma è anche un’opportunità per sfruttare la leva finanziaria, che incrementa in modo significativo la possibilità di accumulare ricchezza nel lungo termine.
Per questi motivi, laddove sia conveniente, si dovrebbe cercare di massimizzare la quota che si prende a prestito ed investire il capitale restante in soluzioni più liquide e con maggior potenziale di rendimento.
Oggi oltre al mutuo, per finanziare l’acquisto di un immobile si può ricorrere al crowdfunding immobiliare, con cui un investitore finanzia un progetto immobiliare privato attraverso un prestito, in maniera indistinta, con minime intermediazioni o addirittura senza.
Il crowdfunding è solitamente proposto da piattaforme che hanno l’obiettivo di far incontrare la domanda e l’offerta di capitali.
Restiamo convinti che l’immobiliare sia un asset class difficile da gestire. Alcune soluzioni tipiche del mercato privato come la partecipazione diretta in portafogli di immobili possono generare flussi di cassa e un apprezzamento del capitale, ma sono difficilmente accessibili a costi contenuti e sono caratterizzate da scarsa trasparenza.
Continua a seguire questo argomento anche la prossima settimana…
