La riforma del condominio
Ne abbiamo parlato la scorsa settimana in Come amministrare un condominio nel 2024 e oggi continuiamo aggiungendo dettagli a quella che è stata la riforma attuata nella gestione dei condomini.
Partiamo da ciò che è toccato ai condomini minimi. Con la riforma del condominio, è richiesta la presenza di almeno 9 unità affinché sia necessaria la figura dell’amministratore (in precedenza erano sufficienti cinque condomini). Pertanto, se il numero di condomini presenti è inferiore a otto, la nomina di un amministratore non è obbligatoria.
MA STATE MOLTO ATTENTI è importante non fraintendere questa libertà come una maggiore superficialità nella gestione del condominio minimo. Anche in questa situazione, il condominio deve comunque dotarsi di un codice fiscale e naturalmente, non può evitare di adempiere agli obblighi legali o alle responsabilità civili e penali.
La corretta osservanza delle normative e degli adempimenti previsti è essenziale, indipendentemente dalle dimensioni del condominio. Quindi occhi aperti, comunque, per la gestione che deve essere seguita così come la legge detta. Il contrario che può capitare infatti è che spesso e volentieri le persone si facciano le regole a modo proprio, ciò va bene poi fino a quando non c’è la necessità di agire a contatto con il mondo esterno alla propria piccola bolla condominiale.
Ed è qui che poi si sente l’esigenza di un professionista. Per farvi un’idea di come deve essere la chiarezza legata a questa figura, visitate la pagina ufficiale di Studio Giuseppe Leo.
Fra i dettagli che la riforma ha apportato è il via libera agli animali domestici. Nello specifico grazie ad essa il regolamento condominiale non può più vietare la presenza dei nostri amici a quattro zampe. Tuttavia, è fondamentale seguire delle regole di buon senso al fine di garantire la pulizia del condominio e la sicurezza di tutti gli abitanti. Pertanto, è necessario provvedere sempre alla pulizia nelle parti comuni in cui gli animali sporcano e nel caso di animali considerati pericolosi, assicurarsi che indossino la museruola.
La riforma del condominio poi introduce il principio della “solidarietà sussidiaria” che comporta che, nel caso in cui un condomino non adempia al pagamento delle proprie rate condominiali, gli altri proprietari dovranno intervenire coprendo l’importo mancante, anche se sono in regola con i propri pagamenti. Tuttavia, il contributo richiesto sarà proporzionato in base alle tabelle millesimali, assicurando una distribuzione equa delle spese.
Anche qui ATTENZIONE perché nel frattempo poi, l’amministratore ha l’obbligo di agire in giudizio contro i condomini morosi entro e non oltre 6 mesi dalla chiusura della gestione condominiale. Tuttavia, è possibile che l’assemblea condominiale decida di non procedere con questa azione in determinate circostanze.
La riforma ha messo bocca anche sui lavori di ristrutturazione, apportando importanti modifiche riguardanti i lavori straordinari e quelli di normale entità. Per i lavori straordinari di rilevante importanza, la delibera deve essere adottata dalla maggioranza dei presenti alla riunione e rappresentare almeno 500 millesimi, ovvero il 50% del valore totale dell’immobile (articolo 1136 del codice civile, comma 2).
Per i lavori di normale entità, come ad esempio il rifacimento di un muro, non è previsto un quorum specifico. Si applica la regola generale che richiede una delibera a maggioranza semplice, ossia la metà dei presenti all’assemblea, purché rappresentino almeno 1/3 del valore complessivo dell’edificio (articolo 1136 del codice civile, comma 3).
Inoltre, è stato stabilito che quando l’assemblea delibera lavori straordinari di ristrutturazione o innovazione, deve essere creato un fondo speciale il cui ammontare corrisponde al costo previsto per l’esecuzione di tali lavori.
