Quando i comportamenti dell’amministratore di condominio sono da considerarsi illeciti

Partiamo con il ricordare che l’art. 1129, comma 11, c.c., prevede che l’amministratore di condominio possa essere revocato in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

La revoca può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dall’art. 1131, comma 4, c.c., se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.

Ciò può avvenire nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o in caso di mancata apertura ed utilizzazione del conto, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.

Ad esempio, non è lecito il comportamento dell’amministratore che dichiara di aver ricevuto un provvedimento amministrativo e precisamente un’ordinanza del Comune con la quale si ingiunge al condominio l’esecuzione di interventi di messa in sicurezza dell’edificio, inducendo i singoli condomini a ritenere di dover approvare con urgenza i lavori proposti dall’amministratore, anche al fine di evitare di incorrere in sanzioni amministrative e/o penali in caso di inottemperanza.

Inoltre, è stabilito che la condotta di dichiarare il falso affermando l’esistenza di un provvedimento emesso da una Pubblica Amministrazione è di per sé un atto riprovevole perché volto a far apparire la sussistenza di un atto caratterizzato da una particolare efficacia vincolante in quanto manifestazione di volontà adottata per la cura di un concreto interesse pubblico e diretta a produrre in maniera unilaterale effetti giuridici nei rapporti esterni con i destinatari.

Si tratta di un comportamento da ritenersi intollerabile se posto in essere da un soggetto che ha ricevuto un mandato dall’assemblea perché è contrario al dovere di diligenza che grava sul mandatario a norma dell’art. 1710 c.c.; in particolare tale comportamento costituisce una grave irregolarità che di per sé giustifica l’accoglimento della domanda di revoca giudiziale dell’amministratore (App. Torino 17 novembre 2022).

Viene meno così il comportamento di correttezza e competenza necessario e per cui è stato votato.

Fra questi c’è il fatto che l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente dedicato (art. 1129 c.c.).

Ciò comporta che la cassa del condominio non può essere negativa perché tutto il denaro deve necessariamente transitare attraverso il conto corrente e la differenza tra il totale delle entrate e quello delle uscite deve necessariamente essere sempre in positivo o, al limite, risultare pari a zero; non è mai consentito quindi un saldo negativo tra entrate/uscite perché un dato così contabilizzato è un dato tecnicamente impossibile e non reale (Trib. Roma, sez V, 4 febbraio 2022, n.1779).

In ogni caso è un comportamento illecito il trasferimento da parte di un amministratore di una somma tra i rispettivi conti correnti di due condomini affidati alla sua gestione. In particolare, stornare momentaneamente somme di denaro da una cassa condominiale per coprire i debiti di un altro condominio, costituisce reato di appropriazione indebita (Cass. pen., sez. II, 09/09/2020, n. 29179).