Quando si conferma un amministratore di condominio

L’amministratore di condominio dura in carica un solo anno. Non è previsto il rinnovo automatico, questo non vale però per la prima scadenza.

Questo significa che, concluso l’ultimo giorno del dodicesimo mese dal conferimento del mandato, l’amministratore cessa dall’incarico. A questo punto l’assemblea deve decidere se nominarne un altro o se riconfermare il precedente. In questa guida proviamo ad approfondire proprio questa questione.

Partiamo dalla dolente voce del compenso. La legge infatti impone all’amministratore di indicare, all’atto della nomina, il preventivo per le sue spettanze. In mancanza, la nomina è nulla e quindi l’amministratore non può esigere il pagamento.

Tenete bene a mente che solo l’assemblea di condominio può decidere la revoca o il rinnovo dell’incarico dell’amministratore.

La conferma o la nomina di un sostituto vanno deliberate entro la scadenza del mandato, ossia prima del compimento dell’anno dalla sua nomina.

La legge non prevede tuttavia uno specifico termine entro cui adottare tale delibera. Sicché questa ben potrebbe essere presa anche dopo la scadenza del mandato.

È tuttavia importante sapere che l’incarico cessa in automatico al compimento dell’anno (un po’ come avviene con l’assicurazione auto), ma l’amministratore resta provvisoriamente nelle sue funzioni per gestire l’ordinaria amministrazione fino alla sua materiale sostituzione tecnicamente si chiama regime di “prorogatio imperi”.

In ogni caso, l’amministratore che comunque, per legge, è tenuto a convocare almeno una volta all’anno l’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo e del piano di riparto, porrà all’ordine del giorno, tra i punti da discutere, anche la sua riconferma o sostituzione.

La maggioranza richiesta per la nomina, la revoca o la conferma dell’amministratore di condominio è sempre la stessa, maggioranza dei presenti in assemblea; che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’intero edificio.

Ma che succede se non si raggiunge la maggioranza?

Posto che non è prevista dalla legge la riconferma “tacita” (ossia in assenza di nomina di un sostituto), l’amministratore dovrà convocare una nuova assemblea in attesa che i condomini prendano una decisione. Nel frattempo, egli resterà in carica in regime di prorogatio.

Se neanche in tale delibera l’assemblea si mette d’accordo, ciascun condomino o lo stesso amministratore uscente possono presentare ricorso in Tribunale affinché sia il giudice a nominare un nuovo professionista.

In ambito condominiale, la questione della legittimità della conferma dell’amministratore di condominio senza variazione del compenso rispetto all’anno precedente è stata oggetto di dibattito giuridico. Un recente pronunciamento del Tribunale di Savona, con la sentenza n. 768 del 17 ottobre 2023, ha fornito chiarimenti importanti in merito, contribuendo a delineare l’orientamento giurisprudenziale su questo tema.

La problematica nasce quando, in sede di assemblea condominiale, si procede alla conferma dell’amministratore mantenendo inalterato il compenso precedentemente stabilito.

Talvolta, il compenso viene specificato per come era già previsto nell’esercizio precedente; altre volte, si indica che resta invariato senza ulteriori dettagli. In altri casi non vi si fa affatto menzione. Ciò solleva dubbi sulla necessità di una dettagliata verbalizzazione del compenso anche in caso di riconferma dell’amministratore. E questo perché, come anticipato sopra, per la validità della delibera di nomina dell’amministratore, è necessario che questi indichi il preventivo del proprio compenso.