Cosa succede quando l’amministratore non è abilitato

Quando bisogna nominare un amministratore di condominio, le preoccupazioni sono sempre tante. In fin dei conti ci si mette in casa un estraneo per circa due anni.

Quindi cosa succede se l’amministratore di un condominio è senza i requisiti di onorabilità e professionalità necessari per svolgere la sua funzione?

L’amministratore è una figura chiave per la vita nel caseggiato per una serie di responsabilità e obblighi che ha nei confronti dei condomini, motivo per cui è necessario che la persona nominata ad amministrare un condominio abbia degli specifici requisiti di professionalità e onorabilità.

L’amministratore di condominio di fatto è l’incaricato della gestione dello stabile, dell’applicazione di quanto viene deciso dall’assemblea dei condomini e di quanto la legge impone.

Egli svolge funzioni sia amministrative che esecutive, si occupa di far rispettare il regolamento condominiale e della tenuta rigorosa della contabilità, come pure degli aspetti legati alla conservazione dei beni comuni e della manutenzione ordinaria.

Ogni amministratore condominiale compila anche il rendiconto e convoca l’assemblea dei condomini entro 180 giorni per l’approvazione e mantiene l’apertura del conto corrente a nome del condominio. Le sue conoscenze devono quindi essere trasversali e non è di certo possibile improvvisarsi amministratori, specialmente nei contesti condominiali più complessi.

L’amministratore è legato ai singoli condomini da un rapporto di mandato con rappresentanza ed è tenuto al rispetto delle regole descritte nel Codice Civile all’articolo 1129 che tratta di nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore di condominio e richiama le disposizioni civilistiche sul mandato.

L’abilitazione alla professione di amministratore viene conseguita solo dopo aver svolto un corso ad hoc e superato un esame, ai quali seguono corsi di aggiornamento periodici.

Quindi cosa succede nel caso di un amministratore senza i requisiti di onorabilità e professionalità, o nel caso in cui questi li perda nel corso del tempo?

La perdita dei requisiti determina la cessazione dall’incarico e, perciò, ogni condomino può convocare senza formalità l’assemblea in modo da nominare il sostituto.

Se invece l’amministratore non rispetta il requisito della formazione continua, ossia l’obbligo di seguire i corsi di aggiornamento periodici, non scatterà la decadenza automatica dall’incarico, tale mancanza non comporta la nullità della delibera di nomina da parte dell’assemblea, ma può se mai essere valutata come irregolarità così grave da condurre alla revoca del mandato in precedenza conferito.

Se l’amministratore è senza i requisiti di legge fin dall’inizio del mandato, ogni condomino può ritenere che l’assegnazione del mandato non possa aversi per mancanza delle condizioni stabilite dalle norme. La correlata delibera è perciò annullabile.

Per la revoca dell’amministratore di condominio la procedura da rispettare è quella di convocare l’assemblea, facoltà concessa anche ad un solo condomino, inserendo all’ordine del giorno la revoca dell’amministratore.

Inoltre, nel caso in cui l’assemblea dei condomini, nonostante l’effettiva mancanza dei requisiti culturali e professionali in capo all’amministratore in carica, non dia luogo alla sua revoca, il condomino o i condomini che hanno preso l’iniziativa di convocare l’assemblea sono autorizzati a domandare la revoca all’autorità giudiziaria.

Ricordate che l’assemblea potrà verificare l’abilitazione effettiva al momento della nomina dell’amministratore, domandando alla figura individuata di mostrare la documentazione che attesti la presenza dei requisiti di onorabilità e professionalità.