Obbligo di reperibilità dell’amministratore di condominio

Proviamo a mettere chiarezza sulla questione della reperibilità dell’amministratore di condominio che andrebbe affrontata esaminando la natura del contratto stipulato tra l’amministratore e il condominio.

La normativa vigente non fornisce infatti un’esplicita regolamentazione in merito alla reperibilità dell’amministratore di condominio, ma fa riferimento alle disposizioni generali che disciplinano il contratto tra l’amministratore e l’assemblea condominiale.

La natura e il contenuto di tale contratto devono essere valutati per comprendere gli obblighi dell’amministratore di condominio durante i periodi di riposo, i giorni festivi, le ricorrenze e le ferie.

In veste di professionista autonomo, l’amministratore del condominio stipula un contratto di mandato con il committente, che è il condominio stesso. Secondo l’articolo 1703 del codice civile, il mandato è un contratto con cui una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra.

Ma non è prevista alcuna specifica regolamentazione riguardo alla reperibilità all’interno del contratto di mandato.

Quindi a questo punto occorre fare riferimento all’articolo 1710 del codice civile che stabilisce come il mandatario sia tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia. Questo significa che l’amministratore, in qualità di professionista esperto del settore, deve mostrare una diligenza che sia superiore alla media e prestare particolare attenzione e cura nei confronti degli interessi del gruppo condominiale. Anche perché in alternativa non avrebbe neanche motivo di esistere.

Per quanto riguarda i periodi di assenza, l’amministratore deve adottare una serie di misure atte a consentire ai condomini di intervenire autonomamente in caso di emergenze. In primo luogo, è importante che l’amministratore comunichi ai condomini il periodo di assenza e provveda al pagamento delle bollette in scadenza nei giorni successivi, al fine di evitare eventuali problemi di servizio all’interno del condominio.

Inoltre, sarebbe poi opportuno che l’amministratore esponesse in bacheca i recapiti dei fornitori e dei manutentori, previa autorizzazione scritta degli stessi, al fine di consentire ai condomini di contattarli in caso di guasti improvvisi. Questo permetterebbe ai condomini di provvedere a sé stessi in caso di assenza del proprio amministratore.

Quindi in poche parole, nonostante le eventuali ferie o assenze dell’amministratore di condominio, quest’ultimo non può disinteressarsi delle eventuali emergenze, come ad esempio il blocco dell’ascensore o le infiltrazioni di acqua dalle condutture condominiali che causano danni ai soffitti.

Se ci pensate, si tratta di situazioni di emergenza.

Di fatto nel contesto delle numerose attività svolte dall’amministratore di condominio, è importante distinguere le attività di gestione ordinaria da quelle di gestione straordinaria per comprendere la questione della reperibilità. L’obbligo di reperibilità riguarda tutte quelle situazioni straordinarie ed urgenti che richiedono un intervento tempestivo da parte dell’amministratore.

Inoltre, nel caso in cui l’amministratore riceva un decreto ingiuntivo, è tenuto a nominare un avvocato che possa preparare una difesa per il condominio anche durante le sue assenze o vacanze. In sintesi, l’amministratore non può esimersi dalla responsabilità di essere disponibile per le emergenze condominiali, anche durante le sue assenze e deve adottare tutte le misure necessarie per garantire il corretto svolgimento delle sue mansioni.