Amministratore di condominio in prorogatio imperii. Ne hai mai sentito parlare?

Non sempre chi vive in un condominio ha sentito parlare della formula “Prorogatio imperii” termine che riguarda l’amministratore di condominio ma che abbiamo ereditato dagli antichi romani.

Di fatto la si trovava quando nell’antica Roma, la proroga, deliberata dal Senato, con cui il console o il pretore, allo scadere dell’anno di carica, conservava il potere, assumendo, per un altro anno, la funzione di proconsole o propretore.

Inoltre, quello che spesso tutti ignorano è quali siano i suoi poteri durante tale fase, se possa ad esempio sostenere spese, riscuotere le quote condominiali, redigere un bilancio, fare i pagamenti e così via.

Questo articolo vuole fare chiarezza proprio su questi aspetti.

Tenete presente che il mandato dell’amministratore dura un anno, al termine del quale scade automaticamente, senza che vi sia bisogno di un’apposita delibera assembleare che ne disponga la revoca. Nello specifico ci sono due eccezioni in merito. Una vede al termine del primo anno, un rinnovo automatico per un ulteriore anno, senza necessità di apposita votazione. L’altra riguarda la delibera di nomina dell’amministratore che può sempre prevedere una durata superiore a un anno.

Pertanto, la norma che stabilisce la durata di un anno del mandato è derogabile.

In ogni caso è diritto dell’assemblea revocare l’amministratore anche prima della scadenza del mandato. Se la revoca avviene per giusta causa (ossia per una grave inadempienza) nulla gli è dovuto; diversamente bisognerà versargli il corrispettivo che sarebbe maturato fino alla naturale scadenza del mandato.

Ma cosa succede alla scadenza del mandato?

Come detto, allo scadere dell’anno l’amministratore si considera già decaduto dal suo mandato. Proprio per questo, prima che ciò si verifichi, l’amministratore deve convocare un’assemblea affinché decida sull’eventuale proroga o sulla nomina di un sostituto.

Ma che succede se tale assemblea non viene indetta o non si raggiunge il famoso quorum prescritto dalla legge?

Ecco è in questa circostanza che interviene la prorogatio imperii. In pratica, l’amministratore di condominio uscente, indipendentemente dal motivo della fine del suo mandato, rimane in carica fino alla nomina del suo successore, operando appunto in regime di prorogatio imperii. In questo regime, l’amministratore continua temporaneamente a svolgere il suo ruolo, conservando ed esercitando tutti i suoi poteri di ordinaria amministrazione.

In conclusione, la prorogatio imperii dell’amministratore di condominio è un termine che si utilizza specificamente nel diritto condominiale. In parole semplici, significa che quando un amministratore di condominio arriva alla fine del suo mandato o per qualche motivo viene revocato, non lascia immediatamente la sua posizione.

Al contrario, è obbligato a continuare il suo lavoro fino a quando non viene scelto un nuovo amministratore dall’assemblea. Durante questo periodo, l’amministratore continua a occuparsi delle cose necessarie per il condominio, come se fosse ancora ufficialmente in carica, ma questo solo fino a quando non arriva il suo sostituto.

Ma attenzione, nel caso se ne necessiti l’assemblea può evitare la prorogatio imperii dell’amministratore.

Mettiamo il caso di una revoca per gravi irregolarità fiscali, in questo caso la legge consente all’assemblea di evitare la prorogatio dell’amministratore. Ciò avviene attraverso una delibera specifica che esonera l’amministratore da obblighi e responsabilità, con effetto immediato, e stabilisce un termine per la consegna degli atti di gestione dello stabile. Tuttavia, è necessario nominare contestualmente un nuovo amministratore.