Quando l’amministratore di condominio diventa inadempiente

Mi capita spesso, di trovarmi in un condominio dove quello che vedo non va bene e avrebbe bisogno di manodopera che magari non costa neanche tanto. Ma come spesso accade la mancanza di volontà porta ad incuria che nel tempo non fa altro che accrescere.

Tenete presente che l’art. 1129 c.c. contiene un elenco non tassativo e meramente esemplificativo delle condotte dell’amministratore di condominio.

In particolare, la norma, così come novellata dalla L. 220/2012, prevede una tipizzazione delle irregolarità amministrative che costituisce mera indicazione esemplificativa, non tassativa né esaustiva, delle condotte illecite e lascia impregiudicata la facoltà del giudice di apprezzare, ai fini della revoca, qualunque irregolarità che risulti di gravità tale da incidere in maniera esiziale sul vincolo di mandato fra i condomini e l’amministratore.

Bisogna rilevare che dal giudice sono valutati con particolare severità i comportamenti omissivi, connessi al mancato, ritardato o inesatto esercizio degli uffici e funzioni.

La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni.

Ci sono ad esempio le mancate redazioni con cadenza annuale del rendiconto.

È possibile che l’amministratore non rediga con cadenza annuale i rendiconti con la relativa approvazione del bilancio. La mancata rendicontazione e approvazione del bilancio annuale costituisce una grave violazione dei doveri dell’amministratore. Infatti, la mancanza di una regolare contabilità del condominio, per quanto non necessiti di forme rigorose, analogamente a quanto previsto per la contabilità delle società, nondimeno deve essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, al fine di rendere possibile l’approvazione da parte dell’assemblea condominiale del rendiconto consuntivo.

Del resto, la mancanza di una redazione annuale del rendiconto comporta poi l’approvazione dei preventivi e dei consuntivi “in blocco”, fenomeno che costituisce una grave violazione degli obblighi posti a carico dell’amministratore, sia in generale, in considerazione del richiamo alle norme sul mandato e, nello specifico, all’obbligo di rendiconto previsto dall’art. 1713 c.c., sia in ordine al più specifico obbligo previsto attualmente dall’art. 1130 bis c.c.

A fronte di tale situazione conseguente alla mancata approvazione annuale dei rendiconti è legittimo il rifiuto del condominio di corrispondere il compenso. Tuttavia, se il condominio approva i rendiconti in blocco senza opporre riserve, né risultano contestazioni da parte della collettività condominiale, il giudice potrebbe riconoscere all’amministratore un compenso parziale ravvisando un inadempimento parziale relativo alla mancata approvazione dei rendiconti annuali, ma non alla gestione complessiva (Trib. Cuneo 20 ottobre 2023 n. 792).

Per questo è sempre consigliabile scegliere attentamente da chi far amministrare il proprio condominio. Noi vi consigliamo di consultare il sito ufficiale di STUDIO GIUSEPPE LEO