L’importanza del bilancio consuntivo in un condominio

Non tutti sanno che il bilancio consuntivo approvato dall’assemblea può costituire idonea prova del debito dei condomini verso l’amministratore, ma non può avere efficacia di prova dell’avvenuto pagamento del compenso.

Inoltre, per i crediti per compensi professionali dell’amministratore di condominio, diversamente da quanto avviene per le anticipazioni delle spese da lui sostenute, il verbale di passaggio di consegna è stato considerato idonea prova per dimostrare l’attività svolta dall’amministratore uscente e dunque, il suo diritto al compenso.

Così la Corte d’Appello di Catanzaro, con la sentenza n. 497 del 20 aprile 2023, ha confermato il decreto ingiuntivo emesso a favore dell’ex Amministratore per i suoi compensi professionali.

L’articolo di oggi, trae spunto da una vicenda che ha visto l’opposizione promossa da un Condominio avverso il decreto ingiuntivo ottenuto da Tizio, l’ex Amministratore, onde ottenere il pagamento di circa Euro 5.000,00 per i compensi professionali spettanti per le gestioni dal 2007 al 2011.

Secondo il Condominio, il decreto risultava nullo sia per difetto di preventiva costituzione in mora del Condominio da parte di Tizio, sia per l’inesistenza del predetto credito, atteso che la somma ingiunta era stata corrisposta come dimostrato dai rendiconti dove la stessa era inserita tra le passività, sia perché Tizio aveva mancato di adempiere agli oneri gestori tipici dell’Amministratore condominiale. Inoltre, lasciando alcune fatture di fornitori non assolte.

Tizio si difende in sede di opposizione affermando, tra le altre, che la produzione documentale difensiva del Condominio fosse inidonea a provare l’effettivo pagamento del compenso, oltre alla contestazione del proprio inadempimento.

Il Tribunale di Crotone rigetta l’opposizione e il Condominio appella tale decisione.

La Corte d’Appello di Catanzaro conferma la sentenza di I°, sostenendo che:

“Il bilancio consuntivo approvato dall’assemblea può costituire idonea prova del debito dei condomini verso l’amministratore qualora contenga una chiara e definitiva indicazione del disavanzo tra le rispettive poste contabili.

Allo stesso modo, non può meramente presumersi il credito del Condominio verso l’ex amministratore per l’importo corrispondente al disavanzo tra le entrate ed uscite contabili”.

Nel caso di specie, aggiunge poi la Corte, nonché dall’esame dei rendiconti presentati, risulta che la voce “Compenso Amministratore”, inserita nelle poste “in uscita” fosse da intendere come frutto di una proiezione contabile, creata allo scopo di consentire ai condòmini di visualizzare chiaramente la differenza sostanziale tra Preventivo e Consuntivo (rendiconto).

Ciò premesso, chiarisce infine la Corte, mentre il bilancio consuntivo approvato dall’assemblea può costituire idonea prova del debito dei condomini verso l’amministratore, esso non può avere efficacia di prova dell’avvenuto pagamento del compenso.

Insomma, i rendiconti condominiali che indicano il compenso dell’Amministratore risolvono “è dovuto un compenso all’Amministratore? Se sì, a quanto ammonta?”, ma non possono da soli bastare, perché il Condominio, quale debitore, si libera unicamente provando i fatti estintivi o impeditivi dell’obbligazione di pagamento, ovvero che il diritto al compenso dell’Amministratore è inesistente, si è estinto oppure è stato adempiuto e, in quest’ultimo caso, l’adempimento si prova provando l’avvenuto pagamento, quindi il Condominio avrebbe dovuto produrre evidenza della uscita corrispondente ai compensi di Tizio individuandola nel conto corrente come disposizione di pagamento a suo favore.