Danni al condominio – cosa può fare l’Amministratore di condominio

I lavori nel condominio sono sempre un argomento assai dolente. Argomento spinoso poi quando le cifre aumentano e nel malaugurato caso i lavori non siano eseguiti correttamente.

Oggi qui analizziamo il caso di lavori condominiali e danni su proprietà privata e relative responsabilità dell’impresa ma soprattutto il ruolo dell’Amministratore di condominio in questa storia.

È vero che c’è sempre il diritto a una domanda risarcitoria, ma bisogna prestare molta attenzione a chi la presenta e per quali parti dell’immobile. Questo perché un conto è la richiesta di risarcimento relativa a danni su parti comuni, un altro è quando a essere interessate sono unità immobiliari private.

Tenete sempre ben a mente che la cosa migliore da fare, per non cadere in altre complicazioni da lite temeraria è considerare sempre i precedenti della giurisprudenza alla quale chi applica la legge si rifà sempre.

Di recente, ad esempio, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza del 21 settembre 2023, n. 3461 ha parzialmente accolto il ricorso presentato da un condominio per il risarcimento danni da infiltrazioni, quantificato in circa 70mila euro, successivi alla realizzazione di lavori sulle facciate.

Nel valutare la questione, il giudice ha preliminarmente ricordato il ruolo dell’amministratore, per cui la previsione dell’art. 1130 n. 4 del c.c., sul suo potere/dovere di compiere atti conservativi a tutela delle parti comuni dell’edificio è stata progressivamente ampliata fino ad affermare la legittimazione a promuovere l’azione ex art. 1669 cc, a tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà in un contesto nel quale i pregiudizi da vizi afferenti le parti comuni interessino di riflesso anche le proprietà esclusive dei singoli condomini.

Fatte queste premesse, il giudice ha anche rilevato che la maggior parte dei danni riportati riguardava le parti esclusive, essendo del tutto residuale il danno condominiale. Di conseguenza, non si era in presenza di un danno indiretto della proprietà privata, ma di diritti di credito risarcitorio ben distinto ed individuabile relative ai danni subiti dai singoli condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva, la cui tutela compete esclusivamente ai rispettivi interessati.

Se va riconosciuta la legittimazione dell’amministratore di condominio a promuovere l’azione di cui all’art. 1669 cc , che va a tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivavano da vizi afferenti le parti comuni dell’immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, e a chiederne la relativa rimozione, questa stessa legittimazione non può estendersi anche alla proposizione senza alcun mandato rappresentativo dei singoli condomini delle azioni risarcitorie relative ai danni subiti nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva, essendo necessaria specifico mandato sul punto.

Di conseguenza non basta la delibera condominiale prodotta in cui genericamente si autorizza l’amministratore ad agire per il giudizio contro l’impresa.

Nell’esempio sopra citato, come specificato dal ctu, i danni hanno riguardato nella quasi totalità le proprietà private dei singoli condomini, essendo i danni condominiali connotazione meramente residuale, con la conseguenza del difetto di legittimazione attiva ad agire da parte dell’amministrazione del condominio.

Né può ritenersi che i condomini abbiano conferito mandato all’amministratore per la presentazione della domanda, dal momento che nella delibera condominiale il mandato risulta essere stato conferito al difensore dall’amministratore del condominio e non dai singoli condomini.