Le responsabilità dell’amministratore di condominio
Nel 2022 mi è capitato ancora di sentire pareri di persone contrarie all’amministratore di condominio, convinti che nonostante in alcune circostanze c’è un vero e proprio obbligo, si possa comunque fare a meno di questa figura.
Ciò accade anche perché, chi fa questa tipologia di affermazione, spesso non ha la più pallida idea di tutte quelle che sono le preoccupazioni che vanno a gravare su questa figura.
Ma attenzione, ai numerosi obblighi e responsabilità che fanno capo all’amministratore di condominio non sempre corrisponde la possibilità di esigere, nei suoi confronti, in caso di errori o malafede, un risarcimento. Secondo la giurisprudenza, infatti, il condominio ha diritto al ristoro economico solo se fornisce la prova di aver subito un danno. D’altronde è ciò che viene richiesto in tante altre situazioni.
Quindi la richiesta di un eventuale risarcimento da parte dell’amministratore, può seguire non a seguito di un semplice danno paventato, ma concreto e attuale che, peraltro, deve risultare essere conseguenza immediata e diretta del comportamento illecito.
Cerchiamo di spiegarlo più nel dettaglio. Sull’amministratore grava la responsabilità nei riguardi degli amministrati per i danni derivanti da:
negligenze o condotte poste in malafede;
errato impiego dei poteri;
mancata esecuzione degli obblighi impostigli dalla legge e dal regolamento.
Più nel dettaglio, l’amministratore di condominio ha responsabilità sia di carattere civile che penale.
Le responsabilità civili sono quelle di solito collegate all’inadempimento dei propri obblighi professionali quali, ad esempio:
l’omessa riscossione degli oneri condominiali entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio;
l’omessa redazione del bilancio annuale entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio;
la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto;
la tenuta non corretta dei bilanci;
l’inottemperanza alla richiesta di esibizione della documentazione condominiale;
la mancata comunicazione all’assemblea di azioni legali nei confronti del condominio;
la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
la mancata esecuzione di lavori urgenti e necessari sulle parti comuni anche in assenza dell’autorizzazione del condominio;
la violazione delle regole sulla privacy.
Per quanto riguarda la responsabilità penale dell’amministratore di condominio, non esiste un reato proprio dell’attività di amministratore di condominio, esistono tuttavia fattispecie penali nelle quali più di frequente l’amministratore si può imbattere nello svolgimento del proprio mandato. In particolare, nel trattare dati personali dei condòmini dovrà prestare grande attenzione alla normativa in materia di privacy.
La più grande attenzione, inoltre, è quella riservata ai danni che possono derivare a terzi o ai condòmini stessi, dal cattivo stato di manutenzione dell’edificio. Fra le condotte gravi rientra infatti una su tutte, forse la più frequente, cioè la mancata messa in sicurezza dei luoghi quando pericolosi e suscettibili di causare lesioni, anche gravi, a terzi o agli stessi condomini (ad esempio il non aver transennato un’area del cortile ove sussiste il pericolo di crollo di un cornicione).
È principalmente per questo motivo che si vedono sempre meno condomini, gestire in autonomia tutto l’edificio, i dati e le incombenze che ne derivano.
Dal punto di vista della responsabilità pensale, rientrano comunque anche la diffamazione nei confronti di uno o più condomini e il rifiuto, al termine del proprio mandato, a restituire al condominio la documentazione in proprio possesso.
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